Un bail notarié, aussi appelé bail authentique, est un contrat de bail reçu par un notaire sous la forme d’un acte authentique. Cette forme lui donne une force juridique particulière : le bail vaut titre exécutoire. En cas de loyer impayé, le bailleur peut engager le recouvrement des sommes dues sans obtenir d’abord un jugement. C’est la différence essentielle avec un bail classique, conclu entre le propriétaire et le locataire.
Un acte authentique est un acte reçu par un officier public, c’est-à-dire une personne à qui l’État confie le pouvoir de donner aux actes un caractère authentique. Il a une date certaine : le jour de sa signature ne peut pas être contesté. Il fait aussi foi des éléments que le notaire a constatés et vérifiés.
C’est également la forme que peut prendre un compromis de vente signé chez le notaire.
Pour le reste, le bail notarié demeure un bail de location classique. Il comporte les informations que la loi impose à tout bail d’usage d’habitation et reste soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Quel est l'intérêt d'un bail notarié ?
Le recours au notaire apporte plusieurs protections au bailleur et au locataire :
- Une protection renforcée en cas d’impayés. Grâce à sa force exécutoire, le bail notarié permet au propriétaire d’engager directement des mesures de recouvrement forcé, sans jugement préalable.
- Un contrat conforme à la loi. Le notaire rédige le bail en veillant au respect des règles applicables aux locations d’habitation.
- Une force probante renforcée. L’acte a une date certaine et fait foi des éléments constatés par le notaire.
- Un original conservé. Le notaire garde l’original de l’acte, appelé minute. Chaque partie reçoit une copie authentique, qui fait foi au même titre que l’original.
Bail notarié ou bail sous seing privé : quelle différence ?
Un bail sous seing privé, souvent appelé bail classique, est un contrat de location conclu entre le bailleur et le locataire, sans l’intervention d’un notaire. Il est valable, tout comme le bail notarié.
Les deux formes diffèrent sur les points suivants :
| Bail sous seing privé (bail classique) | Bail notarié (ou bail authentique) |
|
|---|---|---|
| Établissement du bail | Conclu entre les parties | Reçu par un notaire |
| Valeur de l'acte | Contrat entre les parties | Acte authentique, qui fait foi de sa date et de son contenu |
| Recouvrement des loyers impayés | Jugement préalable nécessaire pour engager une saisie forcée | Recouvrement forcé possible sans jugement préalable |
| Conformité à la loi | Dépend de la rédaction du bail | Le notaire veille à la conformité du bail |
| Conservation | Au moins deux exemplaires datés et signés, détenus par les parties | Original (minute) conservé par le notaire, copie authentique remise à chaque partie |
| Obligatoire ? | Non | Seulement pour un bail de plus de douze ans |
| Coût | Pas d'intervention du notaire | Tarif réglementé d'un demi-mois de loyer ; frais le plus souvent partagés entre bailleur et locataire |
Le bail notarié est-il un titre exécutoire ?
Oui. Grâce à cette force exécutoire, le bailleur peut s’adresser directement à un commissaire de justice pour engager le recouvrement des loyers impayés, sans avoir à obtenir au préalable un jugement condamnant le locataire au paiement.
Un titre exécutoire est un document qui permet de faire exécuter une obligation, si nécessaire par la contrainte. Le jugement en est l’exemple le plus connu. La loi reconnaît la même force aux actes notariés revêtus de la formule exécutoire (article L111-3 du Code des procédures civiles d’exécution).
Concrètement, lorsqu’un loyer n’est pas réglé, le bailleur s’adresse à un commissaire de justice, le professionnel chargé de l’exécution forcée. Celui-ci peut engager des saisies, par exemple sur un compte bancaire, sur des biens mobiliers ou sur le salaire du locataire.
Depuis le 1er juillet 2025, la procédure de saisie sur salaire ne nécessite plus de passage préalable devant le juge de l’exécution. Le bailleur qui dispose d’un titre exécutoire, comme un bail notarié, peut en charger le commissaire de justice. Le juge intervient en cas de contestation.
Ce mécanisme vaut pour des sommes déterminées, comme les loyers et les charges prévus au bail. La loi parle de créance « liquide », c’est-à-dire évaluée en argent, ou dont le titre contient tous les éléments permettant de l’évaluer. Une somme dont le montant n’est pas encore fixé ne peut donc pas être recouvrée de cette manière sans accord entre les parties ou décision de justice.
Comment la clause résolutoire protège-t-elle le propriétaire ?
Le bail notarié comporte une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat lorsque le locataire manque à certaines obligations, notamment :
- Le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
- L’absence d’assurance contre les risques locatifs, un mois après un commandement de justifier de cette assurance resté sans effet.
- Des troubles de voisinage, lorsqu’ils ont été constatés par une décision de justice définitive, dans les conditions prévues au contrat.
Lorsque les conditions de la clause résolutoire sont réunies, celle-ci peut entraîner la résiliation du bail et l’obligation pour le locataire de quitter le logement, sous réserve des délais ou mesures de suspension éventuellement accordés par le juge.
S’il se maintient dans les lieux, le propriétaire peut saisir le juge des référés pour faire constater la résiliation du bail et obtenir une décision ordonnant son expulsion. La procédure se poursuit alors avec l’intervention d’un commissaire de justice, dans le respect des délais et formalités légales.
Caution et dépôt de garantie : ce qui change avec un bail notarié
Le bail notarié ne modifie pas le dépôt de garantie, la somme versée par le locataire à son arrivée pour couvrir d’éventuels manquements. Son montant reste plafonné par la loi : un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé.
La caution est la personne, souvent un proche, qui s’engage à payer si le locataire ne le fait pas. Son engagement peut être reçu par le notaire. L’acte peut alors permettre au bailleur d’agir contre la caution sans jugement préalable, à condition que les sommes réclamées soient déterminées. Cette possibilité dépend donc de la rédaction de l’acte.
Comment se prépare un bail notarié ?
Le notaire rédige le bail à partir des informations transmises par le bailleur et le locataire : le logement, le loyer, les charges, la durée, et s’il s’agit d’une location vide ou meublée.
Dans le cadre de son accompagnement en droit immobilier, le notaire veille à ce que le bail comporte toutes les mentions légales exigées et respecte la réglementation applicable aux locations d’habitation.
Il écarte aussi les clauses interdites : ces clauses sont « réputées non écrites », ce qui signifie qu’elles n’ont aucune force juridique, même si elles figurent dans le contrat. Par exemple, un bail ne peut pas obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.
L’acte est ensuite signé par le bailleur et le locataire. L’office reçoit les actes en version papier ou en version électronique.
Combien coûte un bail notarié ?
Qui paie le bail notarié ?
Les frais d’établissement du bail notarié sont le plus souvent partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire. Cette répartition reste toutefois soumise à l’accord des parties, qui la fixent avant la signature.
Questions fréquentes à propos du bail notarié
Le bail notarié est-il obligatoire ?
Non, sauf lorsque le bail a une durée initiale supérieure à douze ans. Un tel bail doit être publié au service de la publicité foncière, le registre public des droits sur les biens immobiliers, ce qui impose l’intervention du notaire. Pour une durée plus courte, le recours au notaire reste possible, mais il est facultatif.
C’est ce même service qui publie l’attestation de propriété établie après un décès.
Le locataire peut-il refuser un bail notarié ?
Oui. Un bail notarié suppose la signature du bailleur et celle du locataire. Sa forme se discute donc avant la signature, comme les autres conditions de la location.
Un bail commercial peut-il être notarié ?
Oui. La loi n’impose aucune forme particulière aux baux commerciaux, qui portent sur un local où s’exerce une activité commerciale ou artisanale. Un bail commercial peut donc être signé entre les parties ou reçu par un notaire. Sa durée minimale est de neuf ans.
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