Le prix d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain est convenu, et une première signature se prépare avant la remise des clés : celle du compromis de vente. Cet avant-contrat fixe le prix, les délais et les principales conditions de la transaction. Il pose ainsi le cadre de la vente à venir.
Le notaire peut intervenir dès cette étape pour vérifier la situation juridique du bien, rédiger les clauses du compromis et sécuriser les engagements du vendeur et de l’acquéreur.
Que faut-il préparer avant le rendez-vous ? À quoi s’engage-t-on en signant ? Combien coûte un compromis chez le notaire et quel délai faut-il ensuite prévoir jusqu’à l’acte définitif ? Voici les principales étapes à connaître.
À quoi vous engage un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter un bien à un prix convenu. Juridiquement, on parle de promesse synallagmatique de vente, car elle fait naître des obligations réciproques entre les deux parties.
L’article 1589 du Code civil pose ainsi le principe selon lequel la promesse de vente vaut vente dès lors que les parties se sont accordées sur le bien et sur son prix.
Cet engagement reste toutefois encadré. L’acquéreur bénéficie notamment, lorsqu’il est applicable, d’un délai légal de rétractation. La réalisation de la vente peut également dépendre de conditions suspensives prévues dans le compromis, comme l’obtention d’un prêt immobilier.
Le compromis précise notamment le prix, la désignation du bien, les conditions suspensives, les délais à respecter et la date envisagée pour la signature de l’acte définitif. Il fixe ainsi les principales modalités sur lesquelles vendeur et acquéreur s’engagent.
Compromis de vente ou promesse unilatérale : quelle différence ?
La principale différence tient à l’engagement de l’acquéreur.
Avec un compromis de vente, vendeur et acquéreur s’engagent réciproquement à conclure la vente, sous réserve notamment du délai de rétractation applicable et des conditions suspensives prévues dans l’acte.
Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien pendant une durée déterminée, tandis que le bénéficiaire conserve le choix d’acheter ou non. Il dispose pour cela d’un droit d’option : s’il le lève dans le délai prévu, il manifeste sa volonté d’acheter. Une indemnité d’immobilisation peut également être prévue.
Lorsqu’elle est signée sous seing privé, la promesse unilatérale est soumise à un enregistrement auprès de l’administration fiscale dans les dix jours suivant son acceptation par le bénéficiaire. À défaut, elle est considérée comme nulle. Cette démarche n’est pas nécessaire lorsque la promesse est signée chez le notaire : elle prend alors la forme d’un acte authentique.
Pourquoi signer le compromis chez le notaire ?
Le recours au notaire n’est pas obligatoire pour signer un compromis de vente. Celui-ci peut notamment être établi sous signature privée, par exemple par l’intermédiaire d’un agent immobilier, ou prendre la forme d’un acte authentique reçu par un notaire.
L’intérêt de confier cette étape au notaire tient surtout à son intervention dès la préparation de la vente. Il vérifie les éléments nécessaires à la rédaction du compromis, examine la situation juridique du bien et prévoit les clauses et conditions suspensives adaptées à la transaction. Il peut aussi identifier dès ce stade les pièces et formalités qui seront nécessaires pour préparer l’acte définitif.
Lorsque le compromis est reçu sous la forme d’un acte authentique, l’original, appelé la minute, est conservé par le notaire et les parties peuvent en obtenir une copie. Sa valeur juridique est alors renforcée : sa date de signature est certaine et son contenu fait foi.
C’est aussi cette forme qui donne sa force au bail notarié, en matière de location.
Enfin, le notaire intervient nécessairement pour établir l’acte authentique de vente. Lui confier aussi le compromis permet donc d’ouvrir le dossier dès l’avant-contrat, de réunir les documents nécessaires et de préparer les étapes qui conduiront à la signature définitive.
Quels documents fournir pour un compromis de vente ?
Les documents à réunir dépendent du bien vendu et du profil du vendeur et de l’acquéreur. Le notaire précise les pièces justificatives à fournir afin de préparer le compromis et d’y faire figurer les informations utiles à la vente.
Côté vendeur, le propriétaire doit notamment prévoir son titre de propriété, une pièce d’identité, le dernier avis de taxe foncière et le dossier de diagnostic technique. Des documents complémentaires peuvent être nécessaires selon les caractéristiques du bien, par exemple lorsque des travaux ont été réalisés ou que le logement est loué.
Côté acquéreur, le notaire demande notamment une pièce d’identité, les informations relatives à sa situation familiale et les éléments concernant le financement de l’achat. Il peut ainsi prévoir les conditions suspensives adaptées, en particulier lorsque l’acquisition dépend de l’obtention d’un prêt.
Des documents supplémentaires pour un bien en copropriété
La vente d’un lot de copropriété nécessite davantage d’informations. L’acquéreur doit pouvoir prendre connaissance de l’organisation de la copropriété, de son fonctionnement et de sa situation financière avant de s’engager.
Le dossier comprend notamment le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ainsi que différentes informations sur les charges et la situation financière de la copropriété. D’autres documents peuvent s’y ajouter, comme le carnet d’entretien ou le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe. Certains peuvent être obtenus auprès du syndic.
La superficie privative du lot, dite superficie loi Carrez, doit également être indiquée. Elle correspond à la surface du lot calculée selon les règles applicables aux biens en copropriété.
Le dossier de diagnostic technique
Le vendeur fournit également un dossier de diagnostic technique (DDT). Son contenu varie selon les caractéristiques du bien, son ancienneté, ses équipements et sa localisation.
Il peut notamment comprendre le diagnostic de performance énergétique (DPE), les constats relatifs au plomb et à l’amiante, les diagnostics des installations de gaz et d’électricité, l’état relatif aux termites, l’état des risques ou encore le contrôle de l’installation d’assainissement lorsqu’il est requis.
Réunir ces documents suffisamment tôt facilite la préparation du compromis. Le notaire peut ainsi identifier les pièces complémentaires à obtenir et préparer l’avant-contrat sans attendre qu’elles soient recherchées au dernier moment.
Les vérifications menées pour préparer le compromis
À partir des documents réunis, le notaire vérifie les informations nécessaires pour identifier précisément le bien, connaître sa situation juridique et informer l’acquéreur. Certains contrôles sont réalisés pour préparer le compromis ; d’autres formalités se poursuivent ensuite jusqu’à la signature de l’acte définitif.
Il examine notamment :
- le titre de propriété du vendeur, afin de vérifier ses droits sur le bien et d’en retracer l’origine ;
- les servitudes et droits attachés au bien, comme un droit de passage susceptible d’avoir une incidence sur son utilisation ;
- la situation du bien au regard des règles d’urbanisme et les autorisations liées aux éventuels travaux réalisés ;
- le dossier de diagnostic technique et les diagnostics applicables au bien ;
- les documents relatifs à la copropriété, lorsqu’il s’agit d’un lot.
D’autres vérifications sont menées pour préparer l’acte définitif. Le notaire contrôle notamment la situation hypothécaire du bien et l’existence d’un éventuel droit de préemption, qui peut permettre à une collectivité publique d’acheter le bien en priorité lorsqu’il est mis en vente. Lorsqu’un tel droit s’applique, le notaire effectue les démarches nécessaires avant la vente.
L’acquéreur dispose ainsi, dès le compromis, des informations nécessaires pour comprendre la situation du bien et les conditions dans lesquelles la vente pourra être réalisée.
Les conditions suspensives du compromis
Une condition suspensive prévoit que la réalisation de la vente dépend d’un événement déterminé à l’avance. Si cet événement ne se produit pas dans les conditions et les délais prévus au compromis, la vente peut ne pas avoir lieu sans que l’acquéreur perde les sommes versées, sous réserve qu’il ait respecté les démarches mises à sa charge.
La condition suspensive la plus courante concerne l’obtention du prêt immobilier. Lorsque l’achat est financé par un crédit immobilier entrant dans le champ de cette protection, le compromis est conclu sous condition d’obtention du financement. Le délai prévu pour obtenir le prêt ne peut pas être inférieur à un mois.
D’autres conditions suspensives peuvent être prévues selon le projet : l’obtention d’un permis de construire, la vente préalable d’un autre bien ou encore la réalisation d’un événement nécessaire au projet de l’acquéreur.
Chaque condition est rédigée en fonction de la transaction et assortie d’un délai. Le compromis précise ainsi les événements qui doivent se réaliser pour que la vente puisse aller jusqu’à son terme.
Le jour de la signature
Le jour du rendez-vous, le notaire reprend avec le vendeur et l’acquéreur les éléments essentiels du compromis : le bien concerné, le prix, les détails de la vente, les délais à respecter et les éventuelles conditions suspensives.
C’est aussi l’occasion pour chaque partie de poser ses questions avant de s’engager. Le notaire explique la portée des clauses et s’assure que vendeur et acquéreur disposent des informations nécessaires pour comprendre leurs engagements respectifs.
Le compromis est ensuite signé, aujourd’hui le plus souvent sous forme électronique lorsqu’il est reçu à l’office. Si l’une des parties ne peut pas être présente, elle peut, lorsque les conditions le permettent, être représentée au moyen d’une procuration.
Se rétracter dans les dix jours
Lorsqu’il achète un bien à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours, prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Pendant cette période, il peut revenir sur sa décision sans avoir à justifier son choix ni à supporter de pénalité.
Le délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’acte ou, lorsque les conditions légales sont réunies, de sa remise en main propre.
Pour exercer ce droit, l’acquéreur doit notifier sa décision dans le délai prévu par un moyen permettant d’établir avec certitude la date de sa rétractation.
Le vendeur ne bénéficie pas du même droit de rétractation : il est en principe engagé dès la signature du compromis.
Le notaire précise aux parties les modalités applicables à leur situation et les dates à respecter avant de poursuivre les étapes de la vente.
Questions fréquentes à propos du compromis de vente
L'acompte est-il obligatoire ?
Le versement d’une somme lors du compromis, généralement appelée dépôt de garantie, n’est pas systématique. Il peut être prévu dans l’avant-contrat selon ce qui est convenu entre vendeur et acquéreur.
Son montant est librement déterminé. En pratique, il représente souvent entre 5 % et 10 % du prix de vente.
Lorsque cette somme est versée entre les mains du notaire, elle est conservée sur un compte séquestre jusqu’à l’issue de la transaction. Si la vente est conclue, son montant vient en déduction du prix restant à payer par l’acquéreur.
Si l’acquéreur exerce son droit de rétractation dans le délai légal, les sommes versées lui sont restituées dans les conditions prévues par la loi. Il en va de même lorsqu’une condition suspensive ne se réalise pas, par exemple si l’acquéreur n’obtient pas son prêt malgré les démarches effectuées conformément au compromis.
En revanche, si l’acquéreur refuse de poursuivre la vente alors que son engagement est devenu définitif et que les conditions prévues sont réunies, les conséquences dépendent des clauses du compromis.
Qui paie le compromis de vente chez le notaire ?
La rédaction d’un compromis de vente peut donner lieu à des honoraires fixés par l’office notarial. À l’office de Maître Emmanuelle ALLART, ils s’élèvent à 208,33 € HT, soit 250 € TTC, à la charge de l’acquéreur.
Ces honoraires rémunèrent la rédaction du compromis. Ils sont à distinguer des frais d’acquisition, couramment appelés « frais de notaire », calculés lors de la vente définitive. Ces derniers sont principalement composés d’impôts et de taxes reversés à l’État et aux collectivités, auxquels s’ajoutent la rémunération réglementée du notaire et les frais liés à certaines formalités.
Vous pouvez consulter la liste des honoraires de l’office et utiliser les simulateurs officiels de frais d’acquisition pour estimer le coût global de votre achat immobilier.
Quel délai entre le compromis et l'acte de vente ?
Il faut généralement compter environ trois mois entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique. Ce délai n’est pas fixé de manière uniforme par la loi : il dépend des démarches nécessaires pour mener la vente à son terme.
Pendant cette période, plusieurs étapes avancent en parallèle :
- l’acquéreur exerce, s’il le souhaite et lorsqu’il en bénéficie, son droit de rétractation dans le délai légal ;
- s’il finance son achat à crédit, il poursuit ses démarches de financement ;
- le notaire complète ses vérifications juridiques et administratives ;
- les conditions suspensives prévues dans le compromis doivent se réaliser dans les délais convenus ;
- les éventuels droits de préemption doivent être traités avant la vente.
Le compromis prévoit une date ou une échéance pour la signature de l’acte authentique. Celle-ci tient compte du temps nécessaire pour accomplir ces différentes démarches.
La durée peut donc varier d’une vente à l’autre. Une opération de bornage ou de division d’un terrain, la régularisation d’une situation juridique ou certaines formalités administratives peuvent par exemple nécessiter davantage de temps.
Pour certains biens ruraux, il faut également tenir compte de l’intervention éventuelle de la SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural), qui peut notamment disposer d’un droit de préemption.
Si une formalité indispensable reste en cours à l’échéance envisagée ou qu’une condition prévue au compromis nécessite davantage de temps, le notaire examine avec les parties les conséquences prévues par l’avant-contrat et, lorsque cela est possible, les modalités d’un report.
Le jour de la signature de l’acte de vente, le notaire remet à l’acquéreur des attestations de propriété, qui lui permettent d’accomplir ses démarches en attendant le titre définitif.
L’office notarial à vos côtés pour votre compromis de vente